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睿途分享 | 聚焦田园综合体——田园综合体项目,你真的了解吗?

2018-04-28

今年的“一号”文件,最大特点就是对十九大“乡村振兴”这个全新提法,做出了系统性发展指导意见,对于乡村振兴,不论是从行政引导把控层面、土地层面还是金融层面哪一个层面考量,出发点都是保护和振兴乡村,解决”三农问题“。而围观操作层面,打造田园综合体项目,是资本进入乡村,帮助乡村的振兴操作路径。


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那么,什么才算是真正的田园综合体项目?


田园综合体必须具备六大建设理念


田园综合体主要包含六大建设理念,是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,是在城乡一体格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。


1、以旅游为先导


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乡村旅游已成为当今世界性的潮流,田园综合体顺应这股大潮应运而生。看似匮乏实则丰富的乡村旅游资源需要匠心独运的开发。一段溪流、一座断桥、一棵古树、一处老宅、一块残碑都有诉说不尽的故事。瑞士有被称为无烟工业(手表、军刀)、无本买卖(金融业)、无中生有(旅游业)的“三无经济”。旅游本就是一个无中生有的产业,瑞士在这方面开发得风生水起,值得借鉴。


2、以产业为核心


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一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。对农民来说,远走他乡和抛家别亲的进城务工牺牲太大,在本区域内多元发展,从多个产业融合发展中获取收益的模式更为可行。没有一个比较高的生活水准,人心必背,没有产业支撑的田园综合体也只能是一副空皮囊。各级各类现代农业科技园、产业园、创业园,应适当向田园综合体布局。


3、以文化为灵魂


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文化就是“人化”与“化人”的过程。田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来,让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪,以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系,从而产生符合自然规律的自警、自醒行为,在陶冶性情中自娱自乐,化身其中。缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。


4、以流通基础为支撑


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各种基础设施是启动田园综合体的先决条件,而及时地提供一些关键的基础设施又会对后续的发展产生持续的正向外部性。缺乏现代化的交通、通讯、物流、人流、信息流,一个地方就无法实现与外部世界的联系沟通,乡村偏僻的地理位置被阻隔世外,就无法与外部更广阔的地域结合在一起,形成一个向外开放的经济空间。


5、以体验为价值


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田园综合体是生产、生活、生态及生命的综合体。在经济高度发达的后现代,人们对“从哪里来”的哲学命题已经无从体悟,田园综合体通过把农业和乡村作为绿色发展的代表,让人们从中感知生命的过程,感受生命的意义,并从中感悟生命的价值,分享生命的喜悦。


6、以乡村复兴为目标


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在工业化和城市化的初始阶段,农业和乡村与国家和社会的落后往往紧密联系在一起,城市化和工业化的过程就是乡村年轻人大量流出的过程和老龄化的过程、放弃耕作的过程和农业衰退的过程,以及乡村社会功能退化的过程。田园综合体是乡与城的结合、农与工的结合、传统与现代的结合、生产与生活的结合,以乡村复兴和再造为目标,通过吸引各种资源与凝聚人心,给那些日渐萧条的乡村注入新的活力,重新激活价值、信仰、灵感和认同的归属。


田园综合体必须具备3大特色


1、田园产业功能复合性


伪田园综合体:种植+加工+销售+采摘

真田园综合体:农、工、商、游一二三产业联动


产业经济结构多元化,由单一产业向一二三产业联动发展,从单一产品到综合休闲度假产品开发升级,从传统住宅到田园体验度假、养老养生等为一体的休闲综合地产的土地开发模式升级。在一定的地域空间内,将现代农业生产空间、居民生活空间、游客游憩空间、生态涵养发展空间等功能版块进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的田园综合体。而现代农业无疑是田园综合体可持续发展的核心驱动。


2、开发运营空间园区化


伪田园综合体:耕地区+采摘区+农家乐

真田园综合体:农业核心区+支持配套+衍生产业区


田园综合体作为原住民、新移民、游客的共同活动空间,在充分考虑原住民的收入持续增收的同时,还要保证外来客群源源不断的输入,既要有相对完善的内外部交通条件,又要有充裕的开发空间和有吸引力的田园景观和文化等。田园综合体做成的方式、选址方式、产业之间关联度、项目内容如何共存、要有并行;运营模式、物质循环、产品关联度、品牌形象都需要考虑。


3.参与核心主体多元化


伪田园综合体:单一变相搞地产/单调自主农家乐

真田园综合体:村集体+开发商+政府+游客


田园综合体的出发点是主张以一种可以让企业参与、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式,创新城乡发展,促进产业加速变革、农民收入稳步增长和新农村建设稳步推进,重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。一方面强调跟原住民的合作,坚持农民合作社的主体地位,农民合作社利用其与农民天然的利益联结机制,使农民不仅参与田园综合体的建设过程,还能享受现代农业产业效益、资产收益的增长等。另一方面强调城乡互动,秉持开放、共建思维,着力解决“村民”、“游客”、“政府”、“投资者”“开发者”、“运营者”及其他利益相关者等几类人群的需求。


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开展田园综合体要坚持以农为本,以保护耕地为前提,提升农业综合生产能力。要保持农村田园风光,保护好青山绿水,实现生态可持续;要确保农民参与和受益,带动农民持续稳定增收,让农民充分分享发展成果,更有获得感。让人们从中感到农业是充满希望的现代产业,农民是令人羡慕的体面职业,农村是宜居宜业的美好家园。