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“限高令”下超500米摩天大楼将绝版!超高层何去何从?

2021-12-03

2021年10月22日,中国住建部官网发布的《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》中明文规定,禁止建造500米以上的超高层建筑,而这次《通知》已经是第三次“限高令”的发布,早在去年4月和今年9月,我国住建部就两次针对超高层建筑发布过“限高令”,对“盲目规划和建造超高层摩天大楼”加以限制管控,提出“一般不得兴建”超500米建筑的政策。

最严“限高令”已出,而为何国家越发重视限制超高层建筑的建造?未来建筑规划方向如何改变呢?现存的已然“超出标准”的高层建筑有哪些且它们又将如何自处呢?

最新数据显示,中国目前拥有150米以上的高层建筑2581座,其中200米以上的有861座,300米以上的超高层建筑99座。不管是从全球各国拥有超高层建筑的数量还是建设的速度,我国皆排名第一。而存在的问题逐渐暴露出来,比如今年5月中旬,总高356米的深圳赛格广场大楼出现晃动引发担忧问题,随后大厦暂停营业,直至9月才恢复运营,封闭了近4个月,虽然超高层建筑能够极大地利用土地资源,但其实用性和安全性却是不得不考虑的问题。

超高层被限,“限高令”未雨绸缪

高层建筑存在经济问题和安全问题,而归根结底首要出发点是安全问题。

《通知》不仅仅是对建筑高度的把控,更是实际关注超高层建筑存在的安全问题,对“强化超高层建筑安全管理”提出了明确要求。《通知》全文中共有18处提到“消防”,2处提到“抗震”,建造力求“安全第一”,进而减轻城市消防和抗震所面对的压力。从地基、结构、供电、供水、供气、材料、电梯、抗震、消防等方方面面排除安全隐患,进行安全管控,才能真正做到防患于未然。

超高层建筑内部结构复杂、使用功能多,在建筑材料、空间格局和配套设施等方面都与传统普通建筑有很大不同,因而火灾发生和救援方式与普通建筑也有所不同。

一般来说,超高层建筑的储存容量更大、荷载更大且内部结构相比于普通建筑更加复杂,一旦发生火灾,若建筑防火封堵、分割不到位的,极易形成大规模的立体燃烧。影响高层建筑物燃烧发展速度的外部因素主要为风速,一般来说,火灾发生的楼层越高,该处风速越大,火势也会更容易蔓延开来。如果火灾出现在超高层的建筑物内,则建筑物火势大部分表现为敞开式燃烧,此时再加以风速、风向以及风力的影响,火灾的蔓延将会变得极其迅猛。

此外,在超高层建筑火灾案例中,人员疏散相当困难,主要原因在于疏散众多人员需要的时间较长、疏散空间也较大。高层建筑楼层发生火灾,消防救援人员疏通普通人员逃生的过程需要很长时间,在火灾现场建筑物燃烧形成的烟雾、毒气等狭窄空间内逃生疏散过程又会增加难度。

超高层建筑在消防安全管理上也存在很多的困难,超高层建筑存在多家产权单位和使用单位,由此就会容易产生消防安全管理责任和主体不明确的问题,各单位对消防重视的态度不一,一些实际存在的消防问题得不到真正的解决,加上部分管理者对火灾的侥幸心理,轻视消防管理方面的投入。所以,建筑的使用功能越复杂,共同使用单位越多,其消防安全管理难度就越大。

超高层建筑安全通道极易不畅通,疏散楼梯间甚至被当做储藏室。还有的部分楼层消防设施不完好,一旦发生火灾,消防设施形同虚设。

超高层建筑消防设施较为繁多且智能化程度高,对消防安全管理要求也更高,物业管理人员作为楼宇主要消防安全管理人,部分存在消防意识淡薄、不重视消防安全工作的现象。

这些问题甚至会存在于普通建筑内部,一旦发生火灾也可能造成不可估量的损失,而对于层级更高的建筑来说难度只会更大,影响只会更深,安全隐患相较于普通建筑更甚,为规避隐患,“限高令”的提出在解决人身安全的根本问题上算是未雨绸缪。

“限高令”下摩天大楼将如何崛起?

第三次“限高令”的《通知》中有关建筑高度要求各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑,不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑,不得新建500米以上超高层建筑。

各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时,应征求同级消防救援机构意见,以确保与当地消防救援能力相匹配。城区常住人口300万以下城市确需新建150米以上超高层建筑的,应报省级住房和城乡建设主管部门审查,并报住房和城乡建设部备案。城区常住人口300万以上城市确需新建250米以上超高层建筑的,省级住房和城乡建设主管部门应结合抗震、消防等专题严格论证审查,并报住房和城乡建设部备案复核。

高度被严格限制,已存的超高层建筑成为绝版,已在规划还未建造的摩天大楼也只能止步于精美的图纸,以建筑层高为特色竞争的时代成为过去。

超高层建筑建造成本高、回本慢,而且超高层建筑因为建设周期长,比较容易烂尾,地方政府也更倾向于国企投资建设。摩天大楼的空置率容易很高,尤其超高层建筑,若租金回报率也不高,后续运营是很大的问题,而且这对城市土地资源是一个巨大的浪费。

超高层建筑的保养维护成本也很高,这类楼宇如果得不到好的保养维护,将来会演变为建筑垃圾,因为容积率高、拆迁难度大价值低,开发商也难以愿意接手这样的工程。

“限高令”之下,需摒弃盲目追求高度的做法,重视设计和技术,丰富建筑本体,而不一味的追求外在高度,增加建筑特色,花心思在建筑本身的设计上,以更具内涵的形象吸引并留住资源的入驻,这样既能更好的实现摩天大楼的后续回报率,也能提升所在地区的城市风貌。

所以,对超高层建筑,国家考虑得更为周全和长远,算的不仅仅是短期的经济账,还有安全、人文、生态、城市风貌等各种长远问题。

现存的500米+“绝版”超高层

在“限高令”下存活的超过500米的超高层建筑可谓是这场建筑变革命运里的“幸运儿”,它们或将成为日后建筑里的“绝版”超高层。

上海中心大厦

纵观全球最高楼排行,总高度828米的迪拜塔稳居榜首,上海中心大厦次之,是世界第二高楼。

高632米,地上共有128层的上海中心大厦位于上海历史上首个超过400米的超高层地块,容积率创上海新高,坐享陆家嘴金融中心区得天独厚的地理位置,北临上海金茂大厦,东邻上海环球金融中心,作为综合型超高层建筑,功能以办公为主,引入酒店、会展、商业和观光娱乐等其他业态。

上海中心大厦是世界上第二个采用双层玻璃幕墙的摩天大楼,最大程度地回应节能环保的需求,“世界最高绿色建筑”绝非虚名,上海中心大厦是绝对的地标性建筑。

深圳平安国际金融中心

位于深圳CBD中心区,高达599米的“中国第二高楼”深圳平安金融中心实际上在诞生之初就以660米的概念规划高度向上海中心大厦发出挑战,后来为确保航线安全拔除了原设计中60米的天线。

这座深圳地标式建筑塔楼造型呈细长圆柱形,并在接近600米顶部聚拢。它的主要业态以办公和商业为主,平安金融中心也成为了足以取代台北101大楼和世界贸易中心一号大楼的“第一高办公楼”。

广州周大福金融中心(广州东塔)

高530米的广州周大福金融中心坐落在广州珠江新城CBD区出让的最后一块商业地块,亦有“广州东塔”之称,与广州塔、“西塔”广州国际金融中心同为广州市珠江两岸城市地标。

广州东塔的建筑外立面采用玻璃幕墙和石材的复合材料,在实现节能环保能效的同时,减少外立面带来的光污染的影响。它的主要业态包含零售商业,休闲餐饮和娱乐会所。根据建筑防火规范,整栋大楼共设有7个避难层,以符合火灾避难要求。

天津周大福金融中心

天津周大福金融中心高530米,称得上是“华北第一高”,是由周大福集团开发的集办公、商业、酒店、观光等功能于一体的综合型摩天大楼。同广州的周大福金融中心类似,都是采用商业裙房和办公塔楼的形式,且裙房有K11高级商业购物中心入驻。

建筑上它选用结构体系结合流线造型的外立面形式,为了满足大楼的抗震需求,塔楼迎合空气动力学的曲面外表皮由八根倾斜的立柱支撑,立柱置于幕墙弯曲部分之后,增加结构刚度,美观且实用。

北京中信大厦(中国尊)

坐落于占地30公顷的北京CBD核心地带的中信大厦以528米的建筑高度位列北京市第一,在华北地区排行第三,仅次于天津高银金融117大厦和天津周大福金融中心。北京中信大厦在塔楼设计上提炼了花瓶状的曲线抽象造型,以中国青铜器时代的盛酒礼器“尊”为灵感,故又得名“中国尊”大厦。

来自spider9935微博

这座塔楼平面是圆角方形,上下放宽,中部收窄,独特的形体结构为其抗震性能保驾护航。塔楼设有7个写字楼办公区域,有中信集团,中信银行和阿里巴巴集团作为主要用户入驻。与此同时,塔楼设计串联人行走廊系统,B2层流线和四条地铁线,形成可供高效换乘的地下交通网络。

台北101大厦

台北101大厦高508米,位于中国台湾省台北市信义区,以办公和商业为主,它还有被列入吉尼斯世界纪录的最快速电梯,有2部为观景台使用的电梯,其上行最高速率可达每分钟1010米。

大厦外观为多节式结构,达到防灾防风效果,每8层形成一组自主构成的空间,化解高层建筑引起的气流对地面造成的风场效应,并大量利用绿化植栽,墙体为透明隔热帷幕玻璃,大楼内设置阻尼器,以达到防震的效果。

现存这些超500米的高楼除本身的高度特点外,建筑本身的设计及各项设施设备也都先进完善,安全防护也被尤为重视。而今后超高层的摩天大楼梦将不能再被实现,仅存的这些将成为“绝版”地标。

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